תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) היא אחת מהתוכניות החשובות והמרכזיות שפותחו בישראל לשדרוג מבנים קיימים ולהפחתת הסיכון בפני רעידות אדמה. למרות שבתחילתה התוכנית זכתה לעניין מועט, עם השנים הפכה תמ"א 38 לאחת מהאפשרויות הפופולריות ביותר לשדרוג נדל"ן. בראשון לציון, עיר שמתפתחת במהירות, תמ"א 38 מציעה יתרונות רבים לרוכשי דירות.
במאמר זה נבחן את מהות התוכנית, את יתרונות הרכישה במסגרת פרויקט תמ"א 38 ראשון לציון, את הביטחונות המשפטיים המוצעים ואת ההבדלים בין מחירי הדירות בפרויקטים אלה לדירות חדשות ולא במסגרת תמ"א 38.
מהות תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית שהושקה בשנת 2005, במטרה לחזק מבנים שנבנו לפני שנת 1980 בפני רעידות אדמה. בעקבות הבנת הסיכון המשמעותי הנובע מרעידות אדמה בישראל, הוחלט להציע לבעלי הבתים וליזמים אפשרות לשדרג מבנים קיימים כך שיעמדו בתקן המחמיר יותר של עמידות בפני רעידות אדמה. התוכנית מאפשרת להוסיף שטחים למבנה הקיים, כולל מרפסות וממ"דים, וכן להוסיף קומות נוספות, בראשון לציון נהוג להוסיף 2.5 קומות. בתמורה לחיזוק המבנה ללא עלות כלל מצד בעלי הדירות הקיימות, היזמים מקבלים זכויות בנייה נוספות על הגג מה שמאפשר כלכלית לבצע את הפרויקטים.
יתרונות פרויקט תמ"א 38
- שדרוג והתחדשות עירונית – פרויקט תמ"א 38 בראשון לציון מעניקה לבעלי הדירות לשדרוג מהותי של הנכס שלהם, תוספת של ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית ושיפוץ כל חלקי הבניין. כל אלה משפרים את איכות החיים ומעלים את ערך הנכס בשוק הנדל"ן בעשרות אחוזים.
- ביטחון בפני רעידות אדמה – התוכנית נועדה בראש ובראשונה לחזק מבנים בפני רעידות אדמה. לכן, דירות בפרויקט תמ"א 38 מציעות ביטחון נוסף לרוכשים ולדיירים הקיימים, הידיעה שהמבנה עומד בתקן המחמיר ביותר נגד רעידות אדמה.
- מחיר נמוך יחסית לדירות חדשות: מחיר דירות למכירה בראשון לציון בפרויקט תמ"א 38 נמוך משמעותית ממחיר דירות חדשות שנבנות מהיסוד. זאת, מכיוון שבמסגרת פרויקט תמ"א 38, הבניין עצמו כבר קיים, והעבודה מתבצעת על חיזוקו ושדרוגו, ולא על בנייה מאפס. העובדה שהיזם לא רוכש קרקע אלא משתמש בבניין קיים גורם לחיסכון בעלויות של המרכיב היקר ביותר בחישוב של פרויקט חדש, כמו כן גם המיסוי המקל בתחום תמ"א 38 עוזר להוזלת הדירות הנמכרות.
- מיקום מרכזי: בניגוד לפרויקטים חדשים שנבנים בשולי העיר או באזורים בהם יש צורך בהקמת מעטפת שירות לדיירים, פרויקטים של תמ"א 38 ממוקמים לרוב במרכזי הערים בשכונות ותיקות בהם מעטפת זו כבר קיימת. דבר זה מאפשר לרוכשים ליהנות ממיקום נוח ומקרבה לשירותים ציבוריים כמו תחבורה, חינוך ובריאות.
מחירי דירות תמ"א 38 מול דירות חדשות ולא במסגרת תמ"א 38
ראשון לציון היא עיר בה נבנים פרויקטים חדשים רבים במסגרת תמ"א 38, והביקוש לדירות במסגרת זו ממשיך לעלות מכיוון שמדובר בדירות חדשות בשכונות מרכז העיר, רמז, כצנלסון, אברמוביץ, גן נחום, רמב"ם והשומר. המחירים של דירות בפרויקט תמ"א 38 נמוכים יותר באופן כללי בהשוואה לדירות חדשות שנבנות מהיסוד, בעיקר בגלל בזכות החיסכון בעלויות ובמיסוי הנמוך יחסית .
שורה תחתונה
תמ"א 38 בראשון לציון מציעה יתרונות רבים לרוכשי דירות, החל מביטחון רב יותר בפני רעידות אדמה, דרך מיקום הפרויקטים בשכונות המרכז, ועד מחירים אטרקטיביים יחסית לדירות חדשות מהיסוד. לצד היתרונות הללו, חשוב להקפיד על ביטחונות משפטיים ולעבוד עם אנשי מקצוע מיומנים כדי להבטיח את הצלחת הרכישה. אם אתם מחפשים דירה בראשון לציון, מומלץ לשקול ברצינות רכישה בפרויקט תמ"א 38, שיכול להציע לכם איכות חיים גבוהה במחיר אטרקטיבי.