מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2?

תמ"א 38 ופינוי בינוי הם שני מסלולים עיקריים בתחום ההתחדשות העירונית, אך הם משרתים מטרות שונות ומיועדים למצבים שונים. הבנת ההבדלים בין השניים חיונית לבעלי נכסים וליזמים המעוניינים להיכנס לפרויקטים של התחדשות עירונית.

במאמר זה נבחן את ההבדלים המרכזיים בין תמ"א 38 לפינוי בינוי, כולל יתרונות, חסרונות ותהליכים מעורבים בכל אחד מהם.

מה זה תמ"א 38?

תמ"א 38, הידועה גם כתוכנית מתאר ארצית מספר 38, היא תוכנית שהושקה במטרה לחזק מבנים ישנים ולעמוד בדרישות בטיחות בפני רעידות אדמה. התוכנית נועדה לשדרג ולחזק את הבניינים הקיימים מבלי להרוס את המבנה הקיים, ומציעה מגוון אפשרויות לביצוע השדרוגים, בהתאם לצרכים ולכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

מסלולי תמ"א 38:

1. תמ"א 38/1: חיזוק המבנה הקיים עם תוספות בנייה (כגון דירות חדשות, מרפסות, חניות). מסלול זה מתאים למבנים הזקוקים לחיזוק אך לא דורשים הריסה.
2. תמ"א 38/2: הריסת המבנה הקיים ובנייה מחדש של מבנה חדש עם זכויות בנייה נוספות. מסלול זה, הידוע גם בשם פינוי-בינוי, מתאים למבנים שהמצב הפיזי שלהם אינו מאפשר חיזוק מספק.
3. .

יתרונות תמ"א 38/1:

• שדרוג מיידי: חיזוק ושדרוג הבניין ללא צורך בהריסה.
• העלאת ערך הנכס: תוספות כגון מרפסות ודירות נוספות משפרות את ערך הנכס.
• הפחתת הפרעה לדיירים: העבודה מתבצעת תוך כדי שמירה על המבנה הקיים, מה שמפחית את ההפרעה לדיירים.
• הליך קתר יחסית

חסרונות תמ"א 38/1:

• מגבלות תכנון: התוספות והחיזוקים מוגבלים למבנה הקיים ולא תמיד אפשריים בהתאם למצבו הפיזי.
• קונפליקטים עם דיירים: ייתכנו קונפליקטים בין הדיירים לגבי תוספות והכנסות מהפרויקט.

מה זה  תמ"א 38/2?

תכנית תמ"א 38/2, הוא תהליך שבו הריסת מבנה ישן נעשית כדי לבנות מבנה חדש לחלוטין על אותו שטח. תהליך זה כולל פינוי דיירים מהמבנה הקיים והעברתם למגורים חלופיים בזמן שהמבנה נהרס ונבנה מחדש.

תהליך תמ"א 38/2:

1. פינוי דיירים: דיירים מפונים מהבניין הישן ויכולים לעבור למגורים חלופיים במהלך הבנייה.
2. הריסת המבנה הקיים: המבנה הישן נהרס, והשטח נעשה מוכן לבנייה חדשה.
3. בנייה מחדש: בנייה של מבנה חדש על אותו שטח עם זכויות בנייה נוספות, ובמקרים רבים גם תוספות לשטח המיועד (כגון שטחים ציבוריים, גינות).

יתרונות תמ"א 38/2:

• שדרוג מהותי: אפשרות לבנייה חדשה לחלוטין עם עיצוב ומתקנים מודרניים.
• העלאת ערך השטח: שינוי מהותי בשטח יכול להוביל להעלאת ערך הנכסים באזור.
• תכנון גמיש: אפשרות לתכנון חדש לחלוטין בהתאם לצרכים מודרניים.

חסרונות תמ"א 38/2 :

• הפרעה לדיירים: הפינוי דורש העברת דיירים למגורים חלופיים לתקופת הבנייה, מה שעלול להיות מפריע.
• תהליך מורכב: התהליך כולל יותר שלבים ומורכבות משפטית, מה שעשוי להוביל לעיכובים ותקלות.

הבחירה בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2

הבחירה בין תמ"א 38 לתמ"א 38/2 תלויה במגוון גורמים, כולל מצב הבניין, התוכניות לטווח הארוך, והכדאיות הכלכלית של הפרויקט. במקרה של מבנים ישנים שמצבם הפיזי מצריך יותר מחיזוק קל, פינוי בינוי עשוי להיות הבחירה הנכונה. מנגד, אם המבנה במצב טוב יחסית ואי לכך ניתן לבצע חיזוק ותוספות ללא צורך בהריסה, תמ"א 38/2 עשויה להוות פתרון אופטימלי.

טיפים לבחירת המסלול המתאים:

1. ערכו בדיקה מקצועית: שוחחו עם יועצים אדריכליים ומהנדסים כדי להעריך את מצב המבנה ולבחון את האפשרויות.
2. קחו בחשבון את צרכי הדיירים: ההשפעה על הדיירים יכולה להיות גורם משמעותי בבחירת המסלול.

לסיום

תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 הם שני מסלולים שונים להתחדשות עירונית, שכל אחד מהם מציע יתרונות וחסרונות שונים. הבנת ההבדלים ביניהם תסייע לכם לקבל החלטה מושכלת לגבי פרויקט ההתחדשות העירונית המתאים ביותר לצרכים שלכם. אם אתם זקוקים לייעוץ מקצועי או לסיוע בבחירת המסלול המתאים, פנו לציון לילוז, משווק נדל"ן עם ניסיון רב בתחום. ציון לילוז יוכל להנחות אתכם בתהליך ולסייע לכם לבחור את הפתרון הנכון ביותר עבורכם.